上海某小区最近有点热闹，业主群里吵翻了天。
93平米的房子，十几户业主商量好，统一挂1460万。
中介小王拿着这个挂牌价，眉头皱成了疙瘩。
他悄悄跟我说，上个月同户型实际成交才1200多万，这价格挂出去，纯属给自己找不痛快。
业主们心里也清楚，过去十年，上海房价跟坐火箭似的，买了房的躺着都赚钱。
2015年买的房，2020年翻一倍，2021年再涨三成。
那时候房东才是大爷，客户带着现金排队，晚一秒就被别人抢了。
现在呢？小王打开系统给我看，这个小区挂牌量比去年多了一倍，真正成交的，一个月也就一两套。
1460万的挂牌价，就像贴在小区门口的"倔强宣言"。
有业主在群里说，"我们不能让房价跌下去，不然之前的首付都亏没了！"另一个接话，"大家统一口径，低于1460万坚决不卖，耗也要耗到市场回暖。"
本来想靠着"价格联盟"稳住阵脚，后来发现看房的人都绕着走。
小王遇上个客户，看完房直接问，"1460万？业主是认真的吗？同地段新盘也就1300万，还带装修。"
这事儿让我想起去年的杭州，耀江文鼎苑，当年的"学区房之王"，高峰期11万/平米抢着买。
今年初我去那边，中介指着一套房说，"这套120平米，挂牌420万，算下来3.5万/平米，放了三个月还没卖掉。
"旁边便利店老板插了句，"前两年有家长为了孩子上学，砸锅卖铁买这里，现在孩子还没毕业，房价跌了三分之二，你说亏不亏？"
上海这边业主还在僵持，杭州的一些房东已经学聪明了。
我认识个姓张的房东，2021年1500万买的房，去年降到1200万时果断出手。
他说，"本来想等市场回暖再卖，后来发现身边有人挂1100万都没人要，赶紧止损。"现在回头看，今年同户型挂牌价已经跌到900多万，他这步棋走得还算及时。
上海房东的"保价战"，其实是给所有人提了个醒。
过去20年，楼市就像永远涨潮的海，买了房的都觉得自己是弄潮儿。
现在潮水退了，才发现不是所有人都穿着泳裤。
有个老教授跟我说，他2000年在上海买的房，当时总价30万，现在涨到1000万，所以他总觉得"房价跌不了"。
可他忘了，2000年上海平均工资才1500块，现在都快1万了，当年的30万和现在的1000万，根本不是一个概念。
杭州那个学区房的例子更典型，2021年最火的时候，家长们挤破头要买，觉得"为了孩子，多贵都值"。
中介当时说"学区房是硬通货"，现在呢？教育政策调整，多校划片、教师轮岗，学区房的"硬通货"属性没了。
3.5万/平米的价格，比周边非学区房还低，可还是卖不动。
有业主自嘲，"当年为了学区买这里，现在孩子上学不用愁了，房子成了愁。"
小王最近遇到个有意思的客户，90后小伙子，手里有套上海外环的房，挂牌1000万。
他跟小王说，"我不着急卖，也不降价。
但如果半年内没人买，我就降到900万。"
小王问他为啥这么淡定，他说，"我算了笔账，这套房贷款还剩300万，手里有200万现金，就算房价跌到800万，我也能扛住。"
这种"安全边际"的思维，现在越来越多人开始有了。
前几天跟做财务的朋友聊天，她给自家开支做了个"减法"。
以前每月花1.5万，现在定了个1.2万的预算，衣服少买两件，外卖换成自己做饭。
她说，"不是没钱花，是觉得现在要给自己留条后路。"她还研究起了留学，以前想让孩子去美国，一年学费加生活费得80万。
现在看东南亚，马来西亚一年20万，教学质量也不差，还能学英语。
我爸那代人，对房子有种执念。
他总说，"有套房才算有根，房价怎么可能跌？"每次跟他争论，他都拿2008年举例，"那时候都说房价要崩，结果呢？第二年就涨回去了。"
可他没注意，2008年中国GDP增速10%，现在呢？5%左右。
经济增速慢了，楼市的"发动机"自然也慢了。
就像茨威格在《昨日的世界》里写的，"我们总以为当下的一切会永远持续，却忘了时代的车轮从不会停。"
上海那个"保价联盟"，前几天悄悄散了。
有业主扛不住，1350万成交了。
其他业主嘴上不说，心里都在打鼓。
小王说，现在房东的心态很微妙，想卖高价，又怕卖不掉，想降价，又怕亏太多。
这种纠结，可能还要持续一阵子。
楼市这东西，从来不是简单的"涨"或"跌"。
上海内环的豪宅，上个月还有"日光盘"，外环的老破小，降价10%都没人问。
杭州西湖边的房子，价格稳得很，远郊的楼盘，打折送车位都难卖。
分化成了现在的关键词，再也不是"闭着眼买房都赚钱"的年代了。
最后说个小事，小王的师傅，在中介行业干了20年。
他跟小王说，"我见过2008年的恐慌，2015年的疯狂，2021年的顶峰。现在这波调整，跟以前都不一样，以前是短期波动，现在可能是长期趋势。"
他劝小王，"别老想着帮房东卖高价，多帮客户算算账，什么样的价格适合买，什么样的房子适合卖。"
说到底，房子终究是用来住的。
过去20年的"黄金时代"，让很多人把房子当成了"提款机"。
现在潮水退去，我们该重新想想，房子对我们到底意味着什么？是安全感，还是负担？是资产，还是家？想明白了这些，不管楼市怎么变，心里总能有底。
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