

上海某小区最近有点热闹,业主群里吵翻了天。
93平米的房子,十几户业主商量好,统一挂1460万。
中介小王拿着这个挂牌价,眉头皱成了疙瘩。
他悄悄跟我说,上个月同户型实际成交才1200多万,这价格挂出去,纯属给自己找不痛快。
业主们心里也清楚,过去十年,上海房价跟坐火箭似的,买了房的躺着都赚钱。
2015年买的房,2020年翻一倍,2021年再涨三成。

那时候房东才是大爷,客户带着现金排队,晚一秒就被别人抢了。
现在呢?小王打开系统给我看,这个小区挂牌量比去年多了一倍,真正成交的,一个月也就一两套。
1460万的挂牌价,就像贴在小区门口的"倔强宣言"。
有业主在群里说,"我们不能让房价跌下去,不然之前的首付都亏没了!"另一个接话,"大家统一口径,低于1460万坚决不卖,耗也要耗到市场回暖。"
本来想靠着"价格联盟"稳住阵脚,后来发现看房的人都绕着走。

小王遇上个客户,看完房直接问,"1460万?业主是认真的吗?同地段新盘也就1300万,还带装修。"
这事儿让我想起去年的杭州,耀江文鼎苑,当年的"学区房之王",高峰期11万/平米抢着买。
今年初我去那边,中介指着一套房说,"这套120平米,挂牌420万,算下来3.5万/平米,放了三个月还没卖掉。
"旁边便利店老板插了句,"前两年有家长为了孩子上学,砸锅卖铁买这里,现在孩子还没毕业,房价跌了三分之二,你说亏不亏?"
上海这边业主还在僵持,杭州的一些房东已经学聪明了。

我认识个姓张的房东,2021年1500万买的房,去年降到1200万时果断出手。
他说,"本来想等市场回暖再卖,后来发现身边有人挂1100万都没人要,赶紧止损。"现在回头看,今年同户型挂牌价已经跌到900多万,他这步棋走得还算及时。
上海房东的"保价战",其实是给所有人提了个醒。
过去20年,楼市就像永远涨潮的海,买了房的都觉得自己是弄潮儿。
现在潮水退了,才发现不是所有人都穿着泳裤。
有个老教授跟我说,他2000年在上海买的房,当时总价30万,现在涨到1000万,所以他总觉得"房价跌不了"。

可他忘了,2000年上海平均工资才1500块,现在都快1万了,当年的30万和现在的1000万,根本不是一个概念。
杭州那个学区房的例子更典型,2021年最火的时候,家长们挤破头要买,觉得"为了孩子,多贵都值"。
中介当时说"学区房是硬通货",现在呢?教育政策调整,多校划片、教师轮岗,学区房的"硬通货"属性没了。
3.5万/平米的价格,比周边非学区房还低,可还是卖不动。
有业主自嘲,"当年为了学区买这里,现在孩子上学不用愁了,房子成了愁。"

小王最近遇到个有意思的客户,90后小伙子,手里有套上海外环的房,挂牌1000万。
他跟小王说,"我不着急卖,也不降价。
但如果半年内没人买,我就降到900万。"
小王问他为啥这么淡定,他说,"我算了笔账,这套房贷款还剩300万,手里有200万现金,就算房价跌到800万,我也能扛住。"
这种"安全边际"的思维,现在越来越多人开始有了。
前几天跟做财务的朋友聊天,她给自家开支做了个"减法"。
以前每月花1.5万,现在定了个1.2万的预算,衣服少买两件,外卖换成自己做饭。

她说,"不是没钱花,是觉得现在要给自己留条后路。"她还研究起了留学,以前想让孩子去美国,一年学费加生活费得80万。
现在看东南亚,马来西亚一年20万,教学质量也不差,还能学英语。
我爸那代人,对房子有种执念。
他总说,"有套房才算有根,房价怎么可能跌?"每次跟他争论,他都拿2008年举例,"那时候都说房价要崩,结果呢?第二年就涨回去了。"
可他没注意,2008年中国GDP增速10%,现在呢?5%左右。
经济增速慢了,楼市的"发动机"自然也慢了。

就像茨威格在《昨日的世界》里写的,"我们总以为当下的一切会永远持续,却忘了时代的车轮从不会停。"
上海那个"保价联盟",前几天悄悄散了。
有业主扛不住,1350万成交了。
其他业主嘴上不说,心里都在打鼓。
小王说,现在房东的心态很微妙,想卖高价,又怕卖不掉,想降价,又怕亏太多。
这种纠结,可能还要持续一阵子。
楼市这东西,从来不是简单的"涨"或"跌"。

上海内环的豪宅,上个月还有"日光盘",外环的老破小,降价10%都没人问。
杭州西湖边的房子,价格稳得很,远郊的楼盘,打折送车位都难卖。
分化成了现在的关键词,再也不是"闭着眼买房都赚钱"的年代了。
最后说个小事,小王的师傅,在中介行业干了20年。
他跟小王说,"我见过2008年的恐慌,2015年的疯狂,2021年的顶峰。现在这波调整,跟以前都不一样,以前是短期波动,现在可能是长期趋势。"
他劝小王,"别老想着帮房东卖高价,多帮客户算算账,什么样的价格适合买,什么样的房子适合卖。"

说到底,房子终究是用来住的。
过去20年的"黄金时代",让很多人把房子当成了"提款机"。
现在潮水退去,我们该重新想想,房子对我们到底意味着什么?是安全感,还是负担?是资产,还是家?想明白了这些,不管楼市怎么变,心里总能有底。
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